Odpłatna dostawa nieruchomości a podatek VAT

Mimo tego, że obrót nieruchomościami jest zjawiskiem powszechnym, w tym w ostatnim okresie nabrał na rozmiarach, z mojej praktyki zawodowej wynika, że w dalszym ciągu kwestia opodatkowania dostawy nieruchomości budzi istotne problemy, które rodzą ryzyko określenia przez organy podatkowe w przyszłości znacznego zobowiązania podatkowego z tego tytułu, czego oczywiście nikt z nas by nie chciał. Dlatego też w ramach niniejszego artykułu zdecydowałem się chociażby częściowo wyjaśnić Państwu podstawy problematyki opodatkowania dostawy nieruchomości na gruncie podatku od towarów i usług.
Czy umowa sprzedaży, zamiany lub inna umowa przeniesienia prawa do rozporządzania gruntem i budynkiem jak właściciel podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług.
Wyjaśniając zatem tą kwestię, w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, że na gruncie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jednolity Dz. U. z 2021 r. poz. 5685 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Z kolei w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Stosownie natomiast do treści art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Jednocześnie na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Uwzględniając zatem treść powyżej przedstawionych przepisów ustawy o VAT
należy już stwierdzić, że zarówno grunt, jak i budynki spełniają definicję towaru w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a czynność obejmująca odpłatne przeniesienie praw do rozporządzania nimi jak właściciel, jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, jest traktowana w rozumieniu art. 2 pkt 22 ustawy o VAT jako sprzedaż na potrzeby ustawy o VAT i podlega regulacjom tej ustawy.
Biorąc natomiast pod uwagę fakt, że odpłata dostawa gruntów i budynków jest objęta opodatkowaniem zgodnie z przepisami ustawy o VAT, w dalszej kolejności należy wyjaśnić w jakim przypadku dostawa odpowiednio gruntu bądź gruntu wraz z budynkiem podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a w jakim przypadku korzysta ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady opodatkowania bądź zwolnienia odpłatnej dostawy nieruchomości na gruncie podatku VAT

Przedstawiając natomiast tą kwestię, zwrócić uwagę należy na to, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały natomiast określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.
Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, przy czym zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT za tereny budowlane uważa się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W konsekwencji powyższego już należy udzielić sobie odpowiedzi, że w przypadku dostawy gruntu niezabudowanego, transakcja taka będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAAT na podstawie powyżej opisanego przepisu wyłącznie, gdy jej przedmiotem będzie dostawa nieruchomości niezabudowanych i niebędących gruntami budowlanymi, tj. przeznaczonymi pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W przypadku z kolei, gdy przedmiotem dostawy będą tereny przeznaczone pod zabudowę, transakcja dostawy opodatkowana jest według stawki podstawowej 23%.
Wyjaśnienia przy tym wymaga dodatkowo to, że aby w ogóle można było mówić o gruncie niezabudowanym, na gruncie tym nie powinny znajdować się jakiekolwiek budynki. Pojęcie "tereny niezabudowane" nie zostało zdefiniowane ani w polskim systemie prawa, ani też w unijnych regulacjach. Jednak należy stwierdzić, że brak jakiegokolwiek zabudowania na działce jest co do zasady kategorią obiektywną ze sfery faktów, a nie prawa. Innymi słowy, jeżeli na działce nie ma żadnych zabudowań, to należy ją traktować jako niezabudowaną.
Odnośnie natomiast kwestii zwolnienia od podatku VAT dostawy budynków, budowli lub ich części, kwestię tą reguluje art. 43 ust. 1 pkt 10) i 10a) ustawy o VAT. Zgodnie natomiast z treścią art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Z powyższego uregulowania wynika zatem zasada, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek od tej zasady stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. W rezultacie, w przypadku gdy grunt jest zabudowany, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło tzw. pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
W myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Zasadnicze przy tym znaczenie dla interpretacji terminu "pierwsze zasiedlenie" przewidzianego w treści przepisu art. 2 pkt 14 VATU jest wyrok TSUE z dnia 16 listopada 2017 r., Kozuba Premium Selection sp. z o.o., C- 308/16, EU:C:2017:869. W orzeczeniu tym Trybunał stwierdził, że art. 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j). Dyrektywy 112 należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z VAT w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Wskazane przepisy tejże dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku "ulepszenia" istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30 % początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie "ulepszenia" jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie "przebudowy" zawarte w art. 12 ust. 2 Dyrektywy 112, to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia.
Trybunał zauważył, że pojęciu "pierwszego zasiedlenia" należy nadać autonomiczną i jednolitą wykładnię, której
należy dokonywać z uwzględnieniem kontekstu przepisu i celu danego uregulowania (pkt 38 i przytoczone tam orzecznictwo) pomimo braku jego zdefiniowania w treści art. 12 Dyrektywy 112 (pkt 37). Trybunał przypomniał, że pojęcia używane do opisania zwolnień wymienionych w art. 135 ust. 1 Dyrektywy 112 powinny być interpretowane w sposób ścisły, ponieważ stanowią one odstępstwa od ogólnej zasady, zgodnie z którą VAT objęta jest każda dostawa towarów i każda usługa dokonana lub świadczona odpłatnie przez podatnika (pkt 39). Ponadto, wykładnia tych pojęć musi być zgodna z celami, jakim służą owe zwolnienia, oraz musi spełniać wymogi zasady neutralności podatkowej, na której zasadza się wspólny system VAT. Powyższa zasada ścisłej interpretacji nie oznacza zatem, że pojęcia użyte w celu opisania zwolnień z rzeczonego artykułu należy interpretować w sposób, który uniemożliwiałby osiągnięcie zakładanych przez nie skutków (pkt 40). Jak wynika przede wszystkim z prac przygotowawczych do Szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz.Urz. UE 1977, L 145, s. 1), które pozostają wymierne do celów interpretacji dyrektywy 112, w ramach zwolnień przewidzianych w jej art. 135 ust. 1 lit. j), kryterium "pierwszego zasiedlenia" budynku należy rozumieć jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora.
W tychże pracach przygotowawczych stwierdzono, że kryterium to zostało uznane za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji. Z powyższej analizy historycznej nie wynika jednak, że użytkowanie budynku przez jego właściciela ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (pkt 41). Jeśli chodzi następnie o kontekst, w jaki wpisuje się ten przepis, należy stwierdzić, że jak wskazuje motyw 7 Dyrektywy 112, nawet jeżeli stawki i zwolnienia nie zostaną całkowicie zharmonizowane, wspólny system VAT powinien pozwolić na osiągnięcie neutralnych warunków konkurencji, w takim znaczeniu, że na terytorium każdego państwa członkowskiego podobne towary i usługi podlegają takiemu samemu obciążeniu podatkowemu, bez względu na długość łańcucha produkcji i dystrybucji. Ponadto, z motywu 35 tej dyrektywy wynika, że należy sporządzić wspólny wykaz zwolnień, tak aby umożliwić pobór środków własnych Unii w sposób jednolity we wszystkich państwach członkowskich (pkt 42). Trybunał zauważył zatem, że jakkolwiek art. 12 ust. 2 Dyrektywy 112 upoważnia państwa członkowskie do zdefiniowania warunków stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a) tego artykułu, do przebudowy budynków, w odniesieniu w szczególności do dostawy budynku następującej przed jego pierwszym zasiedleniem, przepisu tego nie można jednak interpretować w ten sposób, że państwa członkowskie korzystają z marginesu pozwalającego im na zmianę samego pojęcia "pierwszego zasiedlenia" w swoich przepisach krajowych, gdyż mogłoby to podważać skuteczność wskazanego zwolnienia. Literalna wykładnia art. 12 i art. 135 ust. 1 lit. j). Dyrektywy 112, jak również analiza kontekstu i celów założonych w tej dyrektywie świadczą zatem o tym, że wspomniana dyrektywa nie przyznaje państwom członkowskim uprawnienia do wprowadzenia warunków w odniesieniu do przewidzianych tam zwolnień czy też ograniczenia ich (pkt 46).
W konsekwencji TSUE stwierdził, że państwa członkowskie nie są w szczególności upoważnione do uzależnienia zwolnienia z VAT w zakresie dostaw budynków następujących po ich pierwszym zasiedleniu od warunku, który nie został przewidziany w Dyrektywie 112, a zgodnie z którym takie pierwsze zasiedlenie ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.
W piśmiennictwie podkreśla się, że orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości, stanowi ważny instrument rekonstrukcji wzorca normatywnego oceny działania organów państw członkowskich w obszarach normowanych prawem unijnym. Obowiązek respektowania treści orzecznictwa tego Trybunału przez krajowe organy, w tym sądy, wynikający z zasady lojalnej współpracy, oznacza, że jeśli ETS (TSUE) wydał już wcześniej orzeczenie w sprawie wykładni danego przepisu prawa wspólnotowego, to ma ono zastosowanie również w późniejszych przypadkach i podnoszenie pytania prejudycjalnego w zakresie tego przepisu nie jest obowiązkowe, a poprzednie orzeczenie TSUE w tej sprawie jest wiążące (R. Talaga, Pytania prejudycjalne do Trybunału Sprawiedliwości UE w praktyce polskich sądów administracyjnych, "Studia Europejskie/Centrum Europejskie Uniwersytetu Warszawskiego" 2010, z. 1, s. 91-115). A zatem gdy Trybunał już wypowiedział się w podobnej lub "materialnie identycznej" sprawie, to przepis ten jest uznawany za wyjaśniony i sąd krajowy obowiązany jest odwoływać się do takiego orzecznictwa (zob. A. Kalisz, Mulitcentryczność systemu prawa polskiego a działalność orzecznicza Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości i Europejskiego Trybunału Praw Człowieka, "Ruch Prawniczy, Ekonomiczny i Socjologiczny" 2007, z. 4. s. 39/40).
Również w orzecznictwie wskazuje się, że zasada pierwszeństwa prawa wspólnotowego zobowiązuje sąd krajowy
do stosowania prawa wspólnotowego i do odstąpienia od stosowania sprzecznych z nim przepisów krajowych (por. wyroki NSA: z 11 grudnia 2012 r., sygn. akt I FSK 1162/12; z 14 października 2014 r., sygn. akt II GSK 1426/13 - wszystkie powoływane w niniejszym wyroku orzeczenia są dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie - www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Wyrok TSUE w sprawie prejudycjalnej ma skutek ex tunc (wstecz) (wyrok TSUE z dnia 6 marca 2007 r. Meilicke, C-292/04, EU:C:2007:132, pkt 34), a więc dokonuje interpretacji przepisu prawa UE od momentu rozpoczęcia jego obowiązywania.
Oznacza to zatem, że po pierwsze użytkowaniem, o jakim mowa w art. 2 pkt 14) ustawy o podatku od towarów i usług będzie każda forma korzystania z budynków, budowli lub ich części, w tym jako właściciel po ich wytworzeniu tzn. nie tylko "użytkowanie", o którym mowa w art. 252 KC, stosownie do którego rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków - ale także osobiste korzystanie z nich również w ramach prawa własności, czy też korzystanie z nich w ramach najmu albo dzierżawy. Przez "oddanie do użytkowania", o którym mowa w art. 2 pkt 14 ww. ustawy o VAT należy rozumieć: przekazanie prawa do korzystania z budynków, czyli: sprzedaż, wydzierżawienie, wynajęcie, czy oddanie do używania (użytkowania).
Po drugie, do wydatków na ulepszenie, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT zalicza się wyłącznie wydatki na przebudowę, to znaczy powodujące, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia.
W przypadku natomiast budynków niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku VAT na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT, Ustawodawca dodatkowo przyznał również zwolnienie od podatku VAT określone treścią art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT. Stosownie z kolei do treści przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
W świetle tego przepisu przy dostawie budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
Warto też zaznaczyć, że powołane przepisy stanowią odzwierciedlenie art. 135 ust. 1 lit. j). Dyrektywy 112, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: dostawy budynków lub ich części oraz związanego z nimi gruntu, inne niż dostawy, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. a). Natomiast według treści art. 12 ust. 1 lit. a). Dyrektywy - państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem. Do celów ust. 1 lit. a) "budynek" oznacza dowolną konstrukcję trwale związaną z gruntem. Państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie "gruntu związanego z budynkiem". Państwa członkowskie mogą zastosować kryteria inne niż kryterium pierwszego zasiedlenia, takie jak okres upływający między datą ukończenia budynku a datą pierwszej dostawy lub też okres upływający między datą pierwszego zasiedlenia a datą następnej dostawy, pod warunkiem że okresy te nie przekraczają, odpowiednio, pięciu i dwóch lat ( art. 12 ust. 2 Dyrektywy 112).
W rezultacie należy stwierdzić, że opodatkowaniu podatkiem VAT będzie podlegała odpłata dostawa budynków, budowli lub ich części, a także związanych z nimi gruntów w przypadku, gdy:
1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata; z wyłączeniem jednak przypadku, gdy spełnione są następujące warunki:
1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warto przy tym dodać, że zgodnie z treścią art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1)  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą:
a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Niewątpliwie natomiast z uwagi na obszerność tej problematyki, niniejszy artykuł nie daje odpowiedzi na wszystkie problemy jakie mogą pojawić się na tle opodatkowania odpłatnej dostawy towarów na gruncie ustawy o VAT, w tym m.in. dokonywanej przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. W przypadku zatem posiadania przez Państwa problemów m.in. w tym zakresie i w związku z występującym specyficznym stanem faktycznym, serdecznie zapraszam Państwa do Kancelarii MKKL.
Podstawa prawna:
- ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jednolity Dz. U. z 2021 r. poz. 5685 z późn. zm.)

Możesz się z nami skontaktować i porozmawiać o Twojej sprawie.

Kontakt